Cláusulas a tener en cuenta cuando firmas un contrato de alquiler (como propietario o inquilino)

02 May
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Vaya por delante que, desde que entró en vigor la nueva ley de alquileres en junio de 2013, en los últimos años no ha habido ninguna modificación sustancial desde el punto de vista legal. Eso sí, con un mercado al alza, es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la legislación vigente, y eso únicamente se consigue a través de lo que se plasme en el contrato de alquiler.

Para lograr su objetivo, es fundamental que el documento sea lo más completo posible. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal o la obligación de cumplir el primer año de alquiler al completo.

Con la idea de facilitar la tarea tanto a las dos partes que intervienen en un alquiler, Álvaro del Coso, de Lexperta Abogados, ha elaborado un contrato tipo actualizado en el que se recoge todo los aspectos importantes que deben regir la relación contractual y se evitan cláusulas controvertidas o directamente abusivas.

En primer lugar, para el experto es importante hacer referencia al estado de la vivienda. Como expone en la cláusula segunda de su modelo de contrato, “hay que hacer constar que la casa se entrega en buenas condiciones, previa comprobación del arrendatario, y adjuntar fotos para poder comparar el estado de la vivienda en el momento de la entrega y de la devolución”, aconseja.
Además, es interesante añadir que si en algún momento entrase a vivir en la propiedad una persona ajena al núcleo familiar directo del inquilino, debe ser notificado por escrito con antelación.

Respecto a la duración del contrato, y para aclarar uno de los puntos que más controvertidos en este tipo de acuerdos, se establece que aunque la duración del alquiler es de un año –ampliable a tres con sus correspondientes prórrogas legales–, el inquilino puede marcharse siempre y cuando hayan transcurrido más de seis meses de contrato, avise con al menos 30 días y “abone una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta de un mes con relación a los meses que falten por cumplir de un año”, explica el abogado.

Esta renovada versión de contrato de alquiler también incorpora la posibilidad de instar demanda de desahucio para el caso de que el arrendatario deje de pagar la renta, por ejemplo, a partir del día 10 del mes en que el arrendatario hubiera cometido el impago. “La ley permite instar la demanda de desahucio a partir del primer mes , pero no aclara a partir de qué día”, puntualiza Del Coso, que reconoce que “los tribunales agradecen que ese aspecto esté clarificado”.

También se incluye un interés de demora por cada día que pasa desde la finalización del contrato sin que el arrendatario haya devuelto la vivienda, en este caso se establece que el inquilino “deberá abonar al arrendador una indemnización diaria desde dicha fecha hasta el completo desalojo de la vivienda equivalente al doble de la renta diaria”.
Otro de los puntos controvertidos que trata de resolver este contrato modelo es a quién le corresponde la contratación del seguro. Si bien, según apunta Del Coso, “no existe obligación legal de que el arrendatario deba contratar un seguro, tenemos que tener presente que el arrendador tampoco tiene la obligación de asegurar las pertenencias, electrodomésticos y mobiliario que los arrendatarios hayan traído consigo”.

Es más, “tampoco tendrá que responder por los desperfectos que sus inquilinos causen, como por ejemplo, dejar un grifo abierto e inundar la casa del vecino”. De hecho, este tipo de situaciones podrían derivar en responsabilidad hacia el propietario del inmueble. Con la contratación de un seguro, ya sea por parte del propietario o del inquilino, se busca evitar este tipo de eventualidades.

Por último, aclara que la firma de un contrato de arrendamiento genera la obligación de liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el llamado ITP de alquiler. Esta tasa era prácticamente desconocida para los inquilinos hasta que hace aproximadamente un año algunas comunidades autónomas como Madrid o Catalunya comenzaron a exigir su pago.

Aunque el experto consultado por idealista/news explica que el sujeto pasivo es el arrendatario, “el arrendador podría ser considerado responsable subsidiario si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario justificación del pago del impuesto.

Como última recomendación, nuestro experto recuerda que aunque la mayoría de las comunicaciones entre arrendador y arrendatario se realizan por email, no siempre podrían ser utilizadas como prueba en un hipotético conflicto judicial. “La acreditación en juicio de dichas comunicaciones requiere de algo más que la aportación de dichos emails impresos”, advierte.

Por eso, para facilitar la acreditación posterior en un procedimiento judicial, propone “indicar en el contrato la cuenta de correo electrónico de ambas partes y utilizar sistemas de acreditación de dichas comunicaciones que garantice la autenticidad de las comunicaciones y de su contenido, y que de constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegra y del momento en que se hicieron”. De lo contrario, es más efectivo el burofax de toda la vida.

Autor: idealista – 02 mayo 2017

Las 6 cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de alquiler de una vivienda

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.

En contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el arrendatario”, tal y como recuerda el despacho de abogados deSalvador Real Estate lawyers. Desde la firma avisan de que se corre el riesgo de introducir regulaciones que produzcan el efecto contrario al pretendido. Pero no todas las cláusulas son nulas. Sólo aquellas que limitan un derecho concedido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
De hecho, hay cláusulas que pueden perjudicar al inquilino o al propietario y no ser consideradas ni abusivas ni nulas. Un ejemplo de ello es la obligatoriedad de devolver el inmueble recién pintado si así se ha estipulado en el contrato.

Pero no siempre las cláusulas son válidas. Hay una serie de cláusulas consideradas nulas por los tribunales que se repiten con bastante frecuencia, unas veces por desconocimiento, otras veces por picardía. DeSalvador enumera algunas de ellas:

1.- Falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de temporada.
Cuando no existe una justificación de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, estaremos ante un arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.
No obstante, desde el despacho de abogados recuerdan que para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa que justifique esa temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda que se arrienda.

2.-Negativa a la prórroga legal: otra cláusula habitual es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3.- Obligado cumplimiento del primer año: otra cláusula frecuente es la que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.

4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta: de conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá desahuciarle si no lo hace.
En todo caso, el artículo 17.2 LAU habla de mensualidades de renta, por lo que no hay que confundirlo con otros pagos, como fianza, garantías adicionales o la prima de la opción, en caso de un arrendamiento con opción de compra.

5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda: el arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser contrario a la LAU y, por tanto, nulo.
No obstante, el despacho de abogados señala que la interpretación de las cláusulas de obras es especialmente delicada y, por ello, debe hacerse con muchísima cautela y únicamente por abogados especializados, ya que será necesario saber interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6.- Acceso a la vivienda por el arrendador: por último, otra de las cláusulas frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.

¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?

DeSalvador recuerda que únicamente un juez tiene capacidad para declarar si una cláusula es nula. Por ello, “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”, añade.
Si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto no invalida el contrato entero, sino sólo las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales. En caso de cláusulas nulas, el inquilino deberá acudir a la ley y a la jurisprudencia que haya sobre la material, para evitar que el arrendador consiga lo que pretende.

Autor: idealista – 02 mayo 2017

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