El contrato de arras es una pieza fundamental en las transacciones inmobiliarias que brinda seguridad tanto al comprador como al vendedor. Esta figura legal, común en países como España y algunos países de América Latina, establece compromisos y condiciones previas a la formalización de la compraventa de una propiedad.
En este artículo, exploraremos en detalle qué es el contrato de arras, su importancia, los diferentes tipos que existen, así como las preguntas frecuentes que surgen al respecto. Descubriremos cómo este contrato juega un papel crucial en la protección de ambas partes involucradas en una operación inmobiliaria.
Qué es el contrato de Arras
El mal llamado “contrato de arras” no es, en puridad, un contrato, sino una fase previa o pacto de la fase precontractual de una compraventa en la cual las partes “atan” la operación mediante el anticipo, por la parte compradora, de un determinado importe en relación con el precio. Así, si el comprador se echara para atrás, perdería la cantidad anticipada; y, si fuera el vendedor el que cambiará de opinión, las devolverá duplicadas.
Tipos de contrato de Arras
Aunque esta función penitencial suele ser la fundamental, hemos de diferenciar tres tipos de arras en atención a la intención de las partes:
- Confirmatorias: son parte de pago del precio total y, en ellas, el comprador entrega una suma a cuenta del precio convenido. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución e indemnización de daños y perjuicios.
- Penitenciales: son las arras que autorizan el desistimiento, permitiendo que libremente cualquiera de las partes pueda, en cualquier momento, desligarse del contrato. Si es el comprador el que quiere desligarse, perderá la cantidad adelantada en concepto de arras; en caso de ser el vendedor el que pretendiera no celebrar el contrato, habría de devolver duplicado el importe ya recibido.
- Penales: son las que operan como garantía de cumplimiento del contrato, sustituyendo a la indemnización de daños y perjuicios, pero sin autorizar el desistimiento. En consecuencia, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o, por el contrario, exigir el cumplimiento. Si es el vendedor el que incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.
Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un Contrato de Arras
Debemos de tener en cuenta antes de firmar un Contrato de Arras lo siguiente:
- La legalidad del bien inmueble.
- Legalidad urbanística.
- La cargas en caso de tener.
- Al día de pagos de los distintos impuestos, Ibi, basuras….4 últimos recibos.
- La copropiedad. Actas, Estatuto, costes, derramas previstas.
- Estudio sobre el/los propietarios del bien inmueble.
- Estado físico del bien.
Quién debe firmar el Contrato de Arras
Deben de firmar el contrato de arras las partes vendedora, compradora o sus representantes legales con poder notarial.
Se reconocen las partes mutuamente conforme intervienen, capacidad legal necesaria para este acto y en su virtud.
Cuáles con los elementos clave que debe incluir el Contrato de Arras
La formalización de las arras suele realizarse en documento privado y con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Dicho documento debería contener, fundamentalmente, los siguientes extremos:
- Datos personales de comprador y vendedor, y poder, en su caso, en virtud del cual se interviene. Es especialmente importante aconsejarse sobre este extremo ya que no son pocos los casos encontrados en los que la firma de las arras se realiza con poder insuficiente.
- Descripción precisa del objeto de la compra, especialmente la superficie de la parcela y la superficie construida (pues suele ser también habitual que existan diferencias entre la superficie de los títulos y la realidad que se pretende adquirir), así como del estado de cargas y arrendamientos.
- Precio final.
- Porcentaje que se abonará en concepto de arras, que suele oscilar entre un 5% y un 10% del precio de venta.
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Determinación del tipo de arras.
Cuánto puede durar el contrato
Es un pacto libre entre las partes, sin obligación de estipular un plazo máximo.
Quién se queda con el dinero en un Contrato de Arras
Siendo un pacto libre, puede ser la parte vendedora, el intermediario o inmobiliaria el beneficiario de la cuantía estipulada en el contrato de arras
- Despacho de abogado en cuenta depositado cliente.
- La notaría en cuenta cliente con acta de depósito. (Lo más aconsejable para la seguridad jurídica)
Cuál es el propósito de este contrato
El objetivo o propósito en un contrato de arras depende de la determinación del tipo de arras:
Arras Penitenciales
Tiene como objetivo la Indemnización a la altura de las arras. Si el vendedor pretendiera no celebrar el contrato, habría de devolver duplicado el importe ya recibido.
Arras penales
Su propósito es garantizar la obligación de respetar las cláusulas contractuales (obligación de venta) Si es el vendedor el que incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.
¿Es obligatorio tener un contrato de arras en una transacción inmobiliaria?
No es obligatorio disponer de un contrato de arras, ya que se puede acceder directamente a la firma notarial de compra venta.
En conclusión, para la adecuada redacción de este precontrato, a fin de evitar desagradables sorpresas, es aconsejable recibir asesoramiento de un profesional especializado.
