Un interesante post

Derecho Inmobiliario
2022-11-28

A raíz de la recientemente aprobada iniciativa parlamentaria, el debate sobre la limitación de la vivienda en Baleares a los no residentes vuelve a ponerse sobre la mesa. Es una realidad innegable el gran crecimiento demográfico que ha experimentado la Comunidad Autónoma en las últimas décadas, que ha llevado aparejado consigo la problemática del acceso a la vivienda.

Para paliar el efecto de la masificación se ha planteado la posibilidad de restringir la venta de inmuebles a las personas no residentes o a aquellas que lleven menos de cinco años viviendo en el archipiélago.

Sujetos objeto de la medida

Uno de los puntos más importantes a esclarecer respecto a la medida propuesta es la definición concreta del concepto no residente. Si se tratase de no residentes de las Baleares nos encontraríamos ante una medida de indiscutible carácter inconstitucional y, por consiguiente, inviable. Estaría vulnerando los principios constitucionales de igualdad, libre elección de residencia y derecho a la propiedad privada; sitos en los artículos 14, 19 y 33, respectivamente, de la Constitución Española.

No podría invocarse, en ningún caso, la premisa contenida en el artículo 53.1 CE en cuanto a la regulación de derechos constitucionales por ley al no estar respetándose el contenido esencial de los mismos.

Entendemos que éste no es el caso, y que la iniciativa parlamentaria hace referencia a los no residentes extranjeros, por lo que quizás una terminología más adecuada sería la de no nacionales.

En cuanto a los extranjeros, por un lado, encontramos a aquellos no residentes en Europa, que gozan de libertad de elección de su sitio de residencia atendiendo únicamente a las limitaciones que se desprendan de las leyes y tratados, así como dispone el artículo 5 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social. No obstante, nos centraremos en los nacionales de un Estado miembro de la Unión Europea, los cuales gozan del estatus de ciudadanos europeos y de todos los derechos que de éste se desprenden.

La libertad de circulación, residencia y establecimiento de los ciudadanos europeos es uno de los pilares básicos de la regulación comunitaria recogidos en el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, así como tratados internacionales como el de Maastricht de 1992 o el de Lisboa de 2009.

Si bien es cierto que encontramos excepciones a estos principios en países como Finlandia (en el territorio de las Islas Aland), en Malta o en Dinamarca, éstas fueron incluidas en un momento de transición anterior a la adhesión definitiva a la Unión mediante excepciones a los Tratados que se pretendían ratificar. Asimismo, es importante recalcar que el único país que efectivamente limita la capacidad de adquisición de una primera vivienda es Dinamarca al excepcionar el protocolo nº 22 del Tratado Schengen; recayendo la restricción interpuesta por los otros países exclusivamente sobre la compra de una segunda vivienda.

No obstante, España en su incorporación a la UE en el año 1986 no estableció ningún tipo de tratamiento diferenciado con respecto a la limitación de la vivienda a los no residentes, ratificando todos los tratados y normativas europeas sin ninguna exención.

Tal y como dispone la Constitución en su artículo 96, todos aquellos tratados internacionales que hayan sido suscritos por España pasan a formar parte de su ordenamiento jurídico y no podrán ser modificados sino en la forma que prevén los propios tratados. No sería posible entonces modificar de forma unilateral por parte de un territorio una norma que involucra a tantos agentes internacionales.

Cauce de tramitación

Si bien es cierto que no es la primera vez que se plantea esta medida en el ámbito europeo, su vigencia nunca ha acabado siendo fructífera. Tanto en regiones francesas como italianas se propuso la implantación de restricciones a los no residentes a la hora de adquirir una vivienda, pero no prosperaron por ser contrarias a la normativa nacional y europea.

Otro caso interesante fue el de algunos municipios de Flandes, que establecían restricciones a la compra de inmuebles por no tener vinculación suficiente con el territorio en el que pretendían establecerse. La cuestión fue impugnada, llegando al Tribunal de Justicia Europeo, que determinó que la norma era contraria a los principios de la UE, pero estableciendo la futura viabilidad de la restricción si se justificaba alegando motivos de interés general.

Esta resolución dejó la puerta abierta a futuras medidas restrictivas siempre que se justificase debidamente y de forma muy estricta la existencia de un interés general que pudiese sobrepasar el derecho europeo de libertad de circulación y residencia.

En el caso de que Baleares efectivamente quisiese seguir adelante con la propuesta, debería hacerlo mediante la creación de una ley autonómica invocando sus competencias en materia de ordenación del territorio y vivienda concedidas por el artículo 148.1. 3º de la CE. El primer obstáculo que se encontraría el poder legislativo autonómico sería el de justificar debidamente la necesidad de la medida a causa del interés general.

De conseguirse, la norma tendría que elevarse al órgano nacional para su revisión. Tal y como establece la Constitución en su artículo 149.1. 2º y 3º, quien tiene competencia de forma exclusiva en materia de extranjería y relaciones internacionales es el Estado, de modo que sería éste quien determinaría si la normativa es acorde con la legislación europea. Asimismo, en el caso de entender que es conforme con el derecho internacional, el Estado sería el máximo responsable ante un recurso de incumplimiento planteado por Europa.

Ante esta situación, el Tribunal de Justicia de la UE sería quien juzgaría el asunto emitiendo una resolución vinculante, motivada por la ponderación entre el interés general y los derechos que se desprenden de las normas europeas.

El factor económico

Otro punto determinante que debe someterse a valoración es el impacto económico –y social- que tendría la aplicación de la medida en las islas. Actualmente, más del 25% del PIB de la Comunidad Autónoma está relacionado con el sector inmobiliario; recayendo el peso de la compra de inmuebles por parte de extranjeros en un porcentaje próximo al 40% del total. De igual modo, la mayor recaudación impositiva del archipiélago se sustenta sobre el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales.

La futura comisión -pendiente de formarse- encargada de analizar la medida deberá tener en cuenta la magnitud de la restricción, así como la repercusión que ésta tendría para la economía de los residentes baleares.

Por todo lo expuesto anteriormente, cabe concluir que conseguir la vigencia de una norma que restrinja el acceso a la compra de inmuebles por parte de no residentes extranjeros será una ardua tarea tanto en el plano nacional como en el internacional. Queda clara la necesidad de promoción de medidas enfocadas a facilitar el acceso a la vivienda a los insulares; ahora bien, deberá hacerse siempre desde la legalidad y constitucionalidad.

Javier Blas

Clara Lladó

https://www.illeslex.com/es/restricciones-no-residentes-compra-vivienda-baleares/